¿Heredó una casa en Miami-Dade? Sucesión (probate), homestead y venta tal como está

Por lo general, todo comienza con una llamada telefónica y un juego de llaves. La casa de mamá en Westchester, la propiedad de un tío cerca de Flagler, la casa de bloque en Hialeah que sus abuelos compraron cuando la calle estaba casi vacía. Ahora es suya, o en parte suya, y usted está en la sala mirando cuarenta años de muebles sin saber bien qué puede hacer. En Miami-Dade, la respuesta honesta es: menos de lo que imagina hasta que el papeleo se ponga al día, y más de lo que imagina una vez que lo hace. Vender una casa heredada en Florida se rige por las propias reglas del estado sobre quién hereda una propiedad, una sección sobre vivienda principal en la constitución estatal que prevalece sobre el testamento, y un tribunal de sucesión (probate) que debe otorgarle a alguien la autoridad para firmar una escritura. Así es como funciona en este condado, con los plazos reales.

Puntos clave

• Alguien tiene que tener la autoridad para firmar. Un testamento por sí solo no le permite a nadie vender la casa. Esa autoridad proviene del tribunal de sucesiones, mediante una administración sumaria o formal, o mediante una orden que determine el homestead.
• La administración sumaria se amplió en 2026. Según el estatuto vigente, cubre patrimonios de hasta $150,000, una vez que se aparten los bienes exentos, o cualquier patrimonio en el que la persona haya fallecido hace más de 2 años.
• El Homestead tiene sus propias reglas. Si el propietario dejó un cónyuge o un hijo menor, la Constitución de Florida limita quién puede recibir la casa por testamento, y el cónyuge sobreviviente tiene ahora 6 meses para ejercer la elección de la mitad.
• La casa sigue generando gastos mientras espera. Los impuestos sobre la propiedad vencen el 1 de noviembre, la exención de homestead generalmente termina el siguiente 1 de enero, y el seguro y los servicios públicos hay que seguirlos pagando.
• Una venta tal como está es algo habitual aquí. Los herederos venden casas heredadas en Miami-Dade llenas de muebles y con la plomería original todo el tiempo. La compañía de títulos salda lo que se adeuda al cierre y el resto va al caudal.

La respuesta corta

No firme nada con un comprador hasta saber quién tiene el derecho legal para vender. En Miami-Dade eso significa un caso de sucesión (probate) en el Undécimo Circuito Judicial, a menos que la casa ya estuviera configurada para transferirse fuera del probate (escritura conjunta con derecho de supervivencia, fideicomiso en vida o lady bird deed). Para muchas familias con un activo principal, la administración sumaria es ahora una opción, porque la ley de 2026 elevó el límite a $150,000 de bienes no exentos. Si la casa era el homestead de la persona, el tribunal puede determinar que pasó directamente a los herederos, lo que suele ser aún más rápido. Mientras eso ocurre, mantenga la casa asegurada, no pierda de vista los impuestos y decida si alguien realmente quiere vivir allí. Si nadie quiere y la casa necesita reparaciones que nadie desea financiar, venderla tal como está es una manera normal y limpia de cerrar ese capítulo.

Quién es el propietario actual de la casa

Comience por cómo estaba titulada la escritura, ya que eso decide si la sucesión (probate) es parte del proceso. Una casa a nombre de un matrimonio como tenants by the entirety pasa al cónyuge sobreviviente automáticamente. Una casa en un fideicomiso en vida pasa a quien el fideicomiso indique, a través del fideicomisario. Una casa a nombre de una sola persona, sin fideicomiso, pasa por sucesión (probate) o por una orden judicial. Este último caso es el más común en las zonas más antiguas de Miami-Dade.

Luego viene el factor Florida. El Artículo X, sección 4(c) de la Constitución de Florida establece que la propiedad homestead no puede ser legada si el propietario deja un cónyuge o un hijo menor de edad, excepto que puede legarse al cónyuge si no hay hijos menores. En palabras simples: si el padre dejó esposa o un hijo menor de 18 años, su testamento no puede simplemente dejar la casa a quien él haya elegido. La ley decide.

Cuando la constitución bloquea el testamento, entra en vigor la sección 732.401. El cónyuge sobreviviente recibe un usufructo vitalicio sobre la vivienda principal, y los hijos (los descendientes del fallecido) reciben el remanente. En lugar del usufructo, el cónyuge puede optar por tomar una participación indivisa de la mitad como copropietario, y la otra mitad va a los descendientes. Esta es la parte que cambió y que las guías más antiguas siguen explicando mal: el estatuto vigente establece que esa elección debe realizarse dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento, en vida del cónyuge, mediante la inscripción de una notificación en los registros oficiales del condado. Una vez realizada, no puede revertirse.

Cómo funciona la sucesión (probate) en Miami-Dade

La sucesión (probate) en Miami-Dade se tramita a través de la división de sucesiones del Tribunal de Circuito del Undécimo Circuito Judicial, y los documentos se presentan ante el Secretario del Tribunal. Florida ofrece tres opciones prácticas, y cuál corresponde depende del tamaño de la herencia y del tiempo transcurrido desde el fallecimiento.

Patrimonios pequeños, con muy poco dinero. La página de sucesiones del Secretario de Miami-Dade describe una petición para patrimonios pequeños con la que la oficina puede ayudar, pero solo cuando los bienes son de $6,000 o menos y no superan los gastos del funeral. Una casa casi nunca entra en esa categoría, así que para un inmueble las opciones reales son las dos siguientes.

Administración sumaria. Según la sección 735.201, está disponible cuando el valor total del patrimonio sujeto a administración en Florida, menos los bienes exentos de los reclamos de los acreedores, no supera $150,000, o cuando el difunto lleva más de 2 años fallecido. En un caso con testamento, el testamento tampoco debe requerir administración formal. El límite era de $75,000, y muchos artículos en línea aún citan esa cifra. El homestead de Florida generalmente está protegido de los acreedores, por lo que una casa que era la residencia de la persona a menudo se gestiona mediante una determinación de homestead junto con un caso sumario pequeño. La administración sumaria no tiene representante personal y concluye con una orden que distribuye los bienes directamente a las personas con derecho a recibirlos.

Administración formal. Este es el proceso completo. El tribunal designa a un representante personal, emite las cartas de administración y el representante publica un aviso a los acreedores. Según la sección 733.702, los acreedores tienen hasta el plazo mayor entre 3 meses después de la primera publicación o 30 días después de ser notificados para presentar sus reclamaciones. El representante puede vender una casa que no sea homestead protegido, generalmente con la aprobación del tribunal, y el dinero ingresa al caudal para pagar las deudas antes de cualquier distribución. Si nadie abre la sucesión (probate), la sección 733.710 establece un límite final: 2 años después del fallecimiento, el caudal, el representante y los beneficiarios generalmente ya no son responsables de las deudas del difunto, con excepciones para los acreedores que presentaron sus reclamaciones a tiempo y para ciertas deudas garantizadas como una hipoteca.

Lo que cuesta presentar la solicitud lo establece la sección 28.2401: el secretario puede cobrar hasta $340 por la administración sumaria de un patrimonio de $1,000 o más, $230 por uno de menos de $1,000, y $395 por la administración formal, más cargos menores por servicio. Esos son los costos del tribunal. Un abogado es el gasto mayor, y para cualquier caso que vaya más allá del más sencillo, necesitará uno.

Para conocer cuánto tiempo toma todo esto y quién firma en cada etapa, profundizamos en vender una casa en sucesión (probate), y el panorama estatal está en vender una casa heredada en Florida.

Lo que le cuesta la casa mientras espera

Una casa vacía en Miami no se queda quieta. Los gastos siguen llegando, y algunos cambian porque el propietario falleció.

• Impuestos sobre la propiedad. Según la sección 197.333, los impuestos sobre la propiedad en Florida vencen el 1 de noviembre y se vuelven morosos el 1 de abril del año siguiente. Pagar en noviembre da el mayor descuento por pago anticipado. Si el patrimonio no puede pagar, la deuda no desaparece; se convierte en un certificado fiscal, lo cual explicamos en atrasado con los impuestos en Florida.
• La exención de homestead. El Tasador de Propiedades de Miami-Dade indica que si un propietario fallece después del 1 de enero, la exención puede heredarse por ese año, siempre que la casa fuera la residencia permanente de la persona el 1 de enero. Dura solo hasta el siguiente 1 de enero. Después de eso, el nuevo propietario que viva allí debe presentar una solicitud original, con fecha límite el 1 de marzo. Si nadie se muda, espere que la factura del año siguiente sea notablemente más alta, porque la exención y el límite de Save Our Homes desaparecen.
• Seguro. Llame a la aseguradora con tiempo y notifíqueles que el propietario falleció. Muchas pólizas de propietario tratan de manera diferente una casa que permanece desocupada por mucho tiempo, y presentar un reclamo por una casa desocupada que nunca reportó es una conversación difícil de tener después de una tormenta.
• Servicios, jardín y el municipio. Mantenga la electricidad para el aire acondicionado (la humedad de Miami y una casa cerrada son como empieza el moho), corte el césped regularmente y esté pendiente del correo por notificaciones de código. Una infracción pequeña que se ignora puede convertirse en un gravamen, y nuestra guía de infracciones de código de Miami-Dade explica paso a paso cómo ocurre.

La casa en sí: construcción antigua de Miami

Muchas casas heredadas en Miami-Dade se compraron hace décadas y la misma persona vivió en ellas desde entonces. Esa es la buena noticia para el valor acumulado y la noticia difícil para el estado del inmueble. El techo puede superar lo que una aseguradora quiere ver, el tablero eléctrico puede ser el original, la cocina y los baños suelen ser de otra época, y las tuberías de desagüe bajo la losa son las originales. En una casa construida antes de mediados de los años 70, esas tuberías son con mucha frecuencia de hierro fundido, que el Insurance Journal describe como común en casas construidas antes de 1975. El hierro fundido se oxida y se obstruye por dentro con los años, y muchas pólizas de propietario excluyen o limitan los daños por agua de tuberías viejas. En casas antiguas de Miami solemos encontrar esas tuberías deterioradas, y reemplazarlas implica abrir los pisos, que es exactamente lo que muestra la foto.

Nada de eso impide una venta, pero define quién puede comprar. Un prestamista hipotecario necesita una tasación y un seguro que acepte. Un comprador en efectivo no. Esa diferencia explica por qué el precio que escucha de un agente de bienes raíces y el que escucha de un comprador en efectivo suelen ser muy distintos, y por qué ambos pueden ser honestos.

Florida también exige a todo vendedor de propiedad residencial dos declaraciones escritas antes o al momento del contrato. La Sección 689.261 requiere un resumen de impuestos de la propiedad que advierte al comprador que no dependa de los impuestos actuales del vendedor, ya que un cambio de propietario genera una nueva tasación. La Sección 689.302 requiere una declaración de inundaciones que indique si el vendedor sabe de inundaciones que dañaron la propiedad durante su titularidad, si presentó un reclamo de seguro por inundación o si recibió ayuda por inundación, como asistencia de FEMA. Como heredero, es posible que sepa muy poco sobre el historial de la casa. Responda con honestidad según lo que sabe, y dígalo claramente cuando no lo sepa.

Impuestos al vender una casa heredada

Hay una buena noticia que mucha gente no conoce. Según las reglas del IRS en la Publicación 551, la base de una propiedad heredada generalmente es su valor de mercado justo en la fecha del fallecimiento (o en la fecha de valoración alternativa si el representante personal la elige). Si la abuela pagó $40,000 por la casa en 1978 y valía $500,000 cuando falleció, su punto de partida es $500,000, no $40,000. Si vende pronto por alrededor de esa cantidad, muchas veces hay poca o ninguna ganancia de capital que declarar. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta de las personas físicas, por lo que lo que importa es la declaración federal.

A qué precio se venden las casas en Miami-Dade

El informe de septiembre de 2026 de Miami REALTORS para viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade muestra 824 ventas cerradas, una caída del 4.7% respecto al año anterior, con un precio mediano de $692,000, un aumento del 4.1%. De esas ventas, 216 se pagaron en efectivo, un alza del 7.5%. La propiedad mediana pasó a contrato en 41 días y cerró en 80. Las propiedades activas cayeron un 16.6% a 4,536, lo que equivale a 5.1 meses de inventario. Solo 3 casas en ejecución hipotecaria o propiedad bancaria cerraron ese mes, con un precio mediano de $410,100, frente a 819 ventas tradicionales a $694,400.

Como referencia, Florida REALTORS registró 20,537 cierres de viviendas unifamiliares en todo el estado en septiembre de 2026, con una mediana de $415,000, y 5,743 de ellos fueron en efectivo. Miami-Dade es uno de los condados más costosos del estado, por eso una casa heredada aquí suele ser el bien más valioso de un patrimonio. Una casa en condición original con cocina de los años 70 se ubica bien por debajo de ese precio, y una renovada en la misma calle, por encima.

Sus opciones, lado a lado

Cinco opciones reales para una casa heredada en Miami-Dade, y lo que cada una realmente cuesta:

Cómo funciona una venta en efectivo tal como está aquí

El proceso es breve a propósito. Usted nos cuenta sobre la casa con honestidad, incluido el estado del caso de sucesión (probate) y si hay una hipoteca o impuestos pendientes, y recibirá una oferta en efectivo por escrito, generalmente en unas 24 horas. Puede aceptarla antes de que el papeleo judicial esté listo. El contrato está redactado de forma sencilla para que el cierre espere las cartas de administración, la orden de administración sumaria o la orden que determina la condición de homestead, según corresponda.

Una vez que esa orden existe, una compañía de títulos de Florida hace el trabajo pesado. Revisa el expediente de sucesión (probate) para confirmar quién debe firmar, reúne a cada heredero o al representante personal en la mesa de cierre (en persona, por correo o mediante notario remoto), solicita los saldos de cualquier hipoteca, hipoteca inversa o certificado de impuestos, y los paga con los fondos de la venta. Lo que queda va a la herencia o directamente a los herederos en las partes que el tribunal estableció. No hay prestamista, así que no hay tasación, ni lista de reparaciones tras la inspección, ni financiamiento que se caiga en la quinta semana. Usted se lleva las fotos, documentos y muebles que quiera, y deja el resto. Vaciar la casa es nuestro problema.

Si desea comparar eso con publicar la casa, nuestra guía sobre lo que pierde al vender tal como está presenta los números de ambos lados con honestidad.

Cómo ayuda Sterling Home Offer

Compramos casas unifamiliares en efectivo en todo Florida, y las casas heredadas en Miami-Dade están entre las más comunes que vemos. Usted recibe una oferta en efectivo sin compromiso en aproximadamente 24 horas, basada en la casa real y en ventas cercanas reales, estrictamente tal como está, sin comisión de agente de bienes raíces ni cargos. Nos adaptamos al calendario del tribunal en lugar de pedirle que lo acelere, y con gusto hablamos con su abogado de sucesión (probate). Más información sobre cómo manejamos herencias está en nuestra página de casas heredadas, y el panorama local está en nuestra página de compradores en efectivo en Miami. Si prefiere hablar, llame al (888) 260-1777.

La conclusión

Una casa heredada en Miami-Dade tiene dos relojes. El legal lo marca la ley de Florida: 6 meses para la elección de homestead del cónyuge, 3 meses para los acreedores después del aviso, 2 años como límite máximo para los reclamos, y una administración sumaria que ahora llega a $150,000. El económico corre con impuestos, seguro, servicios y una casa que envejece más rápido cuando está desocupada. Dé a la persona correcta la autoridad para firmar, mantenga la casa asegurada mientras decide, y luego elija el camino que le convenga a la familia, no el que sea menos incómodo mencionar en la cena.

Fuentes

1. Constitución del Estado de Florida, artículo X, sección 4(c): el homestead no estará sujeto a testamento si el propietario deja cónyuge o hijo menor de edad, salvo que pueda transmitirse al cónyuge cuando no hay hijo menor (The Florida Senate)
2. Florida Statute 732.401, Transmisión del homestead: el cónyuge supérstite recibe un usufructo vitalicio con el remanente a los descendientes, o puede elegir una participación indivisa de la mitad como copropietario, dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento, mediante un aviso registrado irrevocable (The Florida Senate)
3. Florida Statute 735.201, Administración sumaria: disponible cuando el caudal sujeto a administración, descontando los bienes exentos, no supera $150,000 o cuando el difunto lleva más de 2 años fallecido (The Florida Senate)
4. Florida Statute 733.702, Plazos para presentar reclamaciones: vencen en el plazo mayor entre 3 meses después de la primera publicación del aviso a acreedores o 30 días después de la notificación al acreedor (The Florida Senate)
5. Florida Statute 733.710, Prescripción de reclamaciones contra el caudal: 2 años después del fallecimiento, el caudal, el representante personal y los beneficiarios generalmente no son responsables de las deudas del difunto (The Florida Senate)
6. Florida Statute 28.2401, Cargos de servicio en sucesión (probate): hasta $340 para la administración sumaria de un caudal de $1,000 o más, $230 para caudales menores de $1,000, y $395 para la administración formal (The Florida Senate)
7. Tribunal de sucesiones (Probate Court): las solicitudes para caudales pequeños requieren activos de $6,000 o menos que no superen los gastos funerarios; para caudales mayores se recomienda consultar a un abogado (Miami-Dade Clerk of the Court)
8. Cambio de estatus del homestead: la exención puede heredarse por el año del fallecimiento hasta el 1 de enero siguiente; después, el nuevo propietario debe presentar una solicitud original antes del 1 de marzo (Miami-Dade Property Appraiser)
9. Florida Statute 197.333, Vencimiento de impuestos; mora: vencen el 1 de noviembre y entran en mora el 1 de abril del año siguiente (The Florida Senate)
10. Florida Statute 689.261, Venta de propiedad residencial; divulgación de impuestos ad valorem: el resumen debe entregarse antes del contrato o al momento de firmarlo (The Florida Senate)
11. Florida Statute 689.302, Divulgación de riesgo de inundación: el vendedor declara los daños por inundación conocidos, las reclamaciones de seguro y la asistencia federal por inundaciones, antes del contrato o al momento de firmarlo (The Florida Senate)
12. Informe sobre reclamaciones de tuberías de hierro fundido en Florida: las tuberías de drenaje de hierro fundido son comunes en casas construidas antes de 1975, pueden oxidarse y acumular depósitos internos, y muchas pólizas de propietarios excluyen o limitan los daños por agua causados por ellas (Insurance Journal, 2022)
13. Publicación 551, Base de activos, Propiedad heredada: la base es generalmente el valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento o la fecha alternativa de valoración (Internal Revenue Service)
14. Resumen mensual del mercado, septiembre de 2026, Viviendas unifamiliares, condado de Miami-Dade: 824 ventas cerradas (baja 4.7%), 216 pagadas en efectivo, precio mediano de venta $692,000 (sube 4.1%), tiempo mediano hasta el contrato 41 días y hasta la venta 80 días, 4,536 propiedades en venta, 5.1 meses de inventario, 3 ventas por ejecución hipotecaria o de banco a un precio mediano de $410,100 (Miami REALTORS, datos de Florida REALTORS)
15. Resumen mensual del mercado, septiembre de 2026, Viviendas unifamiliares, Florida: 20,537 ventas cerradas, 5,743 pagadas en efectivo, precio mediano de venta $415,000 (Florida REALTORS)