¿Su casa necesita reparaciones importantes? Véndala tal como está.

¿Debe reparar la casa o venderla tal como está? Esta es la prueba honesta. Reparar primero solo vale la pena si puede pagar las reparaciones en efectivo, esperar el trabajo y el tiempo en el mercado, y aun así ganar más que con una venta en efectivo después de comisiones y créditos al comprador. Si cualquiera de esos factores es un no, vender tal como está es generalmente la mejor opción.

Reparar primero tiene sentido cuando

• El trabajo es pequeño y cosmético: pintura, alfombra, algunos accesorios.
• Tiene el dinero disponible y no necesita pedir prestado.
• Puede vivir en otro lugar, o con las obras, durante unos meses.
• Tiene el tiempo para coordinar contratistas y luego una propiedad en venta con visitas.

Vender tal como está tiene sentido cuando

• El problema es estructural o sistémico: techo, cimentación, electricidad, plomería, daño por fuego o agua, moho.
• Los presupuestos de reparación son más altos de lo que puede pagar, o necesitaría un préstamo para cubrirlos.
• El prestamista o asegurador del comprador ya dijo que no, o usted espera que lo haga.
• Usted ya se mudó, heredó la casa o simplemente quiere terminar con esto.

Algo más que la mayoría no escucha: cualquier cosa que usted repare, nosotros la habríamos reparado de todas formas, generalmente por menos, porque renovamos casas todo el tiempo. Por eso, una reparación que usted paga a precio de mercado casi nunca se refleja en el precio de venta. Por eso le decimos que lo deje tal como está. Si está evaluando una renovación completa frente a listar la propiedad, nuestra guía sobre cuánto pierde al vender tal como está explica esa comparación en detalle.

¿Compramos casas con techo en mal estado, cimientos agrietados o daños por incendio? Sí, todas estas situaciones, y las que aparecen a continuación son los problemas que vemos con más frecuencia. Guías: una casa que necesita techo nuevo, daños por incendio, violaciones de código y una casa con acumulación extrema.

No hacemos ofertas ciegas desde el sofá ni ofrecemos un precio bajo para explicar después. Aquí están los cálculos que usamos, y se los mostramos en la oferta por escrito.

1. Por cuánto se vendería la casa reparada. Buscamos ventas recientes de viviendas similares cercanas en buen estado. Esos son los comparables, y usted los recibe junto con la oferta.
2. Lo que nos cuesta llegar ahí. Techo, cimentación, sistemas, cocina, baños, pisos, pintura, limpieza, permisos. Estimamos partida por partida, con base en nuestros propios costos de renovación, no en presupuestos de contratistas al por menor.
3. Lo que cuesta mantener la propiedad y revenderla. Impuestos, seguro, servicios y el costo del préstamo mientras trabajamos, más los costos de vender o alquilar cuando esté lista.
4. Nuestro margen. Somos inversores. Necesitamos ganar algo por asumir el riesgo de las reparaciones; de lo contrario, no podríamos comprar la siguiente casa.

El valor reparado, menos los costos de reparación, menos los costos de tenencia y reventa, menos nuestro margen, es igual a su oferta en efectivo. Cada línea está en el desglose. Si algún número le parece incorrecto, díganos. Preferimos corregir el estimado antes que perder el trato por un malentendido.

Después de la visita, el precio solo cambia si encontramos algo importante que usted no mencionó; en ese caso, le mostramos lo que encontramos y explicamos el cambio por escrito. Compramos casas en efectivo; cuando una casa no es de las que renovamos, un socio inversor de confianza la compra en los mismos términos. Misma hoja de oferta, misma fecha.

Tal como está significa que usted no arreglará nada. No significa que pueda guardar silencio sobre lo que sabe. Es probable que su estado tenga normas de divulgación para vendedores sobre problemas conocidos, y estas aplican también en una venta en efectivo. No somos abogados, así que para conocer las normas exactas de su estado consulte a un abogado de bienes raíces o a su agente de cierre. La regla práctica es sencilla: díganos lo que sabe. Hacerlo no puede perjudicar mucho su oferta, porque ya estamos teniendo en cuenta los costos de reparación, y lo protege a usted después del cierre.

Una norma federal aplica en todos lados. La página de la EPA sobre divulgaciones en bienes raíces relacionadas con posibles riesgos de plomo indica que los vendedores de viviendas construidas antes de 1978 deben declarar cualquier pintura con plomo que conozcan, entregar al comprador un folleto informativo sobre el plomo y permitir un período para una inspección de plomo. La compañía de títulos incluye esos documentos con el contrato, así que usted no tiene que gestionarlos.

Permisos por trabajos anteriores

Si un propietario anterior, o usted mismo, añadió un cuarto, terminó un sótano o rehízo la instalación eléctrica sin permiso, díganos. Compramos casas con trabajos sin permiso todo el tiempo. Decidiremos si obtener el permiso a posteriori, rehacerlo o eliminarlo, y ese costo va en la línea de reparaciones como cualquier otro. Lo que no podemos hacer es enterarnos en el cierre. Vea vender una casa con trabajos sin permiso.

Cosas útiles que reunir

Nada de eso es obligatorio. Todo eso hace la oferta más sólida.