Vender la casa de sus padres después de su fallecimiento: Un paso a paso tranquilo

Alguien tiene que encargarse de la casa. Esa suele ser la frase que nadie quiere decir en voz alta durante la primera semana; luego pasa un mes, el pasto crece, llama un vecino, y resulta que hay una hipoteca, un recibo de impuestos y un garaje lleno con toda una vida. Si usted está en esa situación, no lleva retraso. Está justo a tiempo para lo que realmente importa: hacer unas pocas cosas en el orden correcto para que la casa no siga costándole dinero a su familia en silencio mientras todos están de duelo. Este es el orden que usaríamos, explicado claramente, con los plazos que son reales y los que no lo son.

Puntos clave

• Sesenta días es el número que debe vigilar. La póliza estándar de incendio suspende la cobertura por pérdidas cuando el inmueble está vacío o desocupado por más de sesenta días consecutivos. Ese plazo comienza antes de que la mayoría de las familias tengan los documentos del tribunal.
• El prestamista no puede exigir el pago anticipado del préstamo. La ley federal establece que un prestamista no puede aplicar una cláusula de vencimiento anticipado en una transferencia a un familiar como resultado del fallecimiento del prestatario.
• Su base tributaria se reinicia. El IRS establece que la base de una propiedad heredada es generalmente el valor de mercado en la fecha de fallecimiento, por lo que décadas de apreciación no son su ganancia.
• Los atajos para herencias pequeñas rara vez sirven para vender una casa. La versión de Nueva York cubre $50,000 en bienes personales y establece en la ley que no aplica a bienes raíces.
• Medicaid puede tener un derecho de reclamación. Para personas de 55 años o más, los estados están obligados a buscar recuperación del patrimonio por servicios de hogares de enfermería y atención domiciliaria y comunitaria.
• No tiene que vaciar la casa. Una venta en efectivo tal como está toma la propiedad con los muebles, el garaje y el ático tal como están.

La respuesta corta

Puede vender la casa de sus padres. En casi todos los casos necesita dos cosas primero: alguien con autoridad legal para firmar, lo que normalmente significa cartas emitidas por el tribunal de sucesión (probate), y una imagen clara de lo que se adeuda sobre la propiedad. Una vez que existen, la venta funciona como cualquier otra. Todo lo demás en esta guía trata sobre el tiempo intermedio, porque ese es el período en que se pierde el dinero. Una casa vacía pierde su seguro, mantiene su factura de impuestos, deja crecer el jardín, llama la atención y genera un pago hipotecario cada mes, viva alguien allí o no. Las familias que salen bien de esto no son las que actúan más rápido. Son las que averiguan a tiempo quién firma, qué se adeuda y cuánto vale la casa hoy, y luego eligen un camino con propósito.

Las primeras semanas, en orden

Antes de pensar en vender, cinco pequeñas tareas protegen la casa y cuestan casi nada.

Obtenga más certificados de defunción de los que cree necesitar. Diez copias certificadas no es excesivo. El banco quiere uno, el asegurador quiere uno, el administrador del préstamo quiere uno, y cada uno que pida después le agrega una semana.

Asegure la casa. Cambie las cerraduras si no sabe dónde están todas las llaves, y recoja cualquier llave de repuesto escondida. Detenga o redirija el correo, porque un buzón lleno es una señal desde la calle de que la casa está vacía.

Llame a la aseguradora antes del día sesenta. Este punto tiene un plazo y lo explicamos a continuación.

Deje los servicios públicos conectados. Cortar todo parece una medida de ahorro, pero no lo es. La calefacción evita que las tuberías se congelen, la electricidad hace funcionar la bomba de sumidero, y una casa sin ventilación en un verano húmedo genera problemas que usted pagará después.

Encuentre los documentos antes de vaciar la propiedad. La escritura, el estado de cuenta de la hipoteca, la póliza de seguro, el último recibo de impuestos, cualquier testamento. En la mayoría de las casas están en un cajón o una caja, y esa caja es muy fácil de tirar durante una limpieza de fin de semana.

Quién tiene realmente autorización para venderla

Ser el pariente más cercano no le permite firmar una escritura. Estar nombrado en el testamento tampoco, no por sí solo. Lo que le permite a alguien firmar es un nombramiento del tribunal de sucesiones del condado donde vivía su familiar, y el documento que emite se conoce simplemente como las cartas: cartas de administración cuando no hay testamento, y el equivalente del albacea cuando sí lo hay. Las compañías de títulos solicitan ese documento por nombre. Sin él, la venta se detiene en la mesa de cierre.

Existen dos formas comunes de evitar la sucesión (probate) completa, y solo una de ellas suele aplicarse a bienes raíces. Si la propiedad se tenía en copropiedad con derecho de supervivencia, por una pareja casada como tenants by the entirety, en un fideicomiso en vida, o con una escritura de transferencia por muerte donde el estado lo permite, la propiedad pasa fuera de la sucesión (probate) y el sobreviviente o el fiduciario puede venderla. Verifique eso primero, porque cambia todo el cronograma.

La otra opción es el atajo de sucesión de patrimonio pequeño, y las familias lo intentan con esperanza y generalmente se decepcionan. Estas leyes están escritas para cuentas bancarias y el contenido del hogar, no para bienes inmuebles. Nueva York es un ejemplo claro porque lo dice en dos secciones breves: una sucesión de patrimonio pequeño es aquella en la que el difunto dejó bienes personales con un valor bruto de $50,000 o menos, y el artículo de administración voluntaria no aplica a ningún interés en bienes inmuebles en este estado que pertenezca al difunto, aunque poseer bienes inmuebles no impide que la familia lo use para todo lo demás. Su estado tendrá números diferentes y la misma estructura. Para el proceso completo, quién firma, cuánto tarda el tribunal y qué sucede cuando los hermanos no están de acuerdo, escribimos una guía más completa sobre vender una casa en sucesión (probate).

La hipoteca no muere con sus padres

Tampoco vence todo de golpe, que es el temor con el que llega casi toda familia. La Garn-St Germain Depository Institutions Act enumera las transferencias en las que un prestamista no puede ejercer su opción conforme a una cláusula de vencimiento por venta, y dos de ellas cubren exactamente esta situación: una transferencia por legado, herencia o ministerio de la ley al fallecimiento de un copropietario en condominio o cónyuge en tenencia por la totalidad, y una transferencia a un familiar como consecuencia del fallecimiento del prestatario.

Las reglas de servicio le dan entonces un nombre y una posición. Bajo Regulation X de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, usted es un sucesor en interés cuando un derecho de propiedad le es transferido por una de las cinco vías establecidas, incluida la transferencia a un familiar como resultado del fallecimiento de un prestatario. Una vez que el administrador confirme quién es usted y que tiene un interés en la propiedad, está obligado a comunicarse con usted sobre el préstamo. Espere enviar el certificado de defunción, la escritura y las cartas del tribunal, y cuente con que tomará varias llamadas telefónicas.

Tres puntos prácticos. Mantenga los pagos al día si el patrimonio tiene dinero, porque la protección es contra la aceleración del préstamo, no contra el incumplimiento. Solicite el saldo pendiente por escrito lo antes posible, ya que ese número determina si la venta deja algo a favor. Y si el préstamo es una hipoteca inversa, el plazo es mucho más corto y funciona de manera diferente: el CFPB indica que los herederos tienen 30 días a partir del aviso del prestamista para comprar, vender o entregar la casa, con una posible prórroga de hasta seis meses, y una venta puede saldar la deuda al 95 por ciento del valor tasado incluso cuando el saldo es mayor. Los detalles están en nuestra guía para vender una casa con una hipoteca inversa.

Cuánto cuesta una casa vacía desde el primer día

Esta es la fecha límite que nadie menciona en el funeral. La póliza de incendio estándar que respalda la mayoría de los seguros de propietario suspende la responsabilidad de la aseguradora por pérdidas ocurridas mientras un edificio descrito esté vacante o desocupado por más de sesenta días consecutivos, a menos que la póliza lo indique de otra manera por escrito. Nueva York establece este lenguaje en la ley, y la misma cláusula aparece en las pólizas estándar de otros estados.

Sesenta días es aproximadamente el tiempo que toma celebrar el servicio fúnebre, encontrar el testamento, presentar los documentos ante el tribunal y comenzar a gestionar la casa. Una familia que hace todo bien puede quedar sin seguro cuando reviente la primera tubería en invierno. La solución es una llamada telefónica: informe a la aseguradora que la casa está desocupada, solicite un permiso de vacancia o una póliza para vivienda desocupada, y obtenga la respuesta por escrito. Cuesta más que la póliza anterior y mucho menos que un incendio sin cobertura.

El resto de los costos de mantenimiento son habituales y se acumulan silenciosamente. Los impuestos sobre la propiedad siguen corriendo y, en muchos estados, las exenciones que tenía su pariente —la exención de vivienda principal, la reducción por adulto mayor o veterano— desaparecen del recibo una vez que el propietario calificado ha fallecido, por lo que la primera factura de impuestos tras la muerte suele ser más alta que la última. Los servicios públicos, el mantenimiento del jardín, el pago de la hipoteca y cualquier cuota de HOA continúan. Las notificaciones de cumplimiento de código llegan por el pasto crecido. Incluimos la lista completa, con el riesgo de invasores y vandalismo, en nuestra guía para vender una casa vacía.

Todo lo que contiene

Esta es la parte que más tiempo toma y la que menos tiene que ver con bienes raíces. Una casa donde alguien vivió durante treinta años tiene quizás dos carros llenos de cosas que alguien querría y un contenedor lleno de cosas que nadie quiere, y la clasificación es lenta porque cada cajón tiene su propia historia.

Un método que funciona: recorra la casa una vez con la familia y registre solo lo que está asignado, por escrito, antes de mover cualquier cosa. Reúna los documentos y las fotografías en una caja y llévela en un auto, no en la casa. Luego decidan pronto, en grupo, si van a vaciar la casa o venderla con el contenido, porque son dos proyectos distintos con dos precios distintos.

Despejar una casa llena generalmente significa un contenedor, varios fines de semana o una cuadrilla contratada, y una ronda de conversaciones difíciles sobre el piano. Vender con el contenido significa que usted toma lo que importa, cierra la puerta y deja el resto al comprador. Ninguna opción está mal. Lo que sale mal es empezar la limpieza, estancarse a la mitad y dejar una casa semivacía esperando otra temporada.

Impuestos, y la regla que trabaja a su favor

Las familias suelen asumir que vender la casa significa pagar impuestos sobre todo lo que ganó en valor desde que sus padres la compraron en los años setenta. Así no es como se gravan las propiedades heredadas, y la diferencia suele ser de decenas de miles de dólares.

El IRS lo explica de manera sencilla: la base de la propiedad heredada de un fallecido es generalmente el valor de mercado justo de la propiedad en la fecha del fallecimiento. Su punto de partida es lo que valía la casa el día que falleció su familiar. Si vende seis meses después por ese valor aproximado, la ganancia sujeta a impuestos es mínima o nula. La venta se declara en el Anexo D y el Formulario 8949 si existe una obligación de presentar.

Dos detalles que vale la pena conocer. El período de tenencia no es un problema: las instrucciones del Formulario 8949 indican que la propiedad adquirida por herencia se reporta como ganancia o pérdida a largo plazo sin importar cuánto tiempo la haya tenido, y se escribe la palabra INHERITED donde iría la fecha de compra. La Publicación 559 dice lo mismo para una sucesión: la propiedad adquirida de un fallecido se considera que fue retenida por más de 1 año sin importar cuánto tiempo la hayan tenido la sucesión y el fallecido en realidad.

Lo que no aplica es la exclusión que conocen quienes venden su propia vivienda. Esa exclusión requiere que usted haya sido propietario y vivido en la vivienda al menos 24 meses de los últimos 5 años antes de la venta, razón por la cual las cifras de $250,000 y $500,000 corresponden a la declaración de impuestos de sus padres, no a la suya. Usted no la necesita, porque el restablecimiento de la base ya hizo ese trabajo.

La tarea práctica, entonces, es demostrar el valor a la fecha del fallecimiento. Obtenga un avalúo por escrito o una opinión fechada de un corredor mientras la casa todavía tiene el mismo aspecto. Dos años después, con la alfombra levantada y el mercado cambiado, ese número es una suposición, y una suposición es lo que se cuestiona.

La carta de Medicaid que nadie le avisa

Si uno de los padres estuvo en un centro de cuidados o recibió atención a largo plazo en casa, puede existir un reclamo contra el patrimonio antes de que alguien pueda heredar. Según las reglas federales, para personas de 55 años o más, los estados están obligados a buscar la recuperación de pagos del patrimonio del individuo por servicios de instalaciones de enfermería, servicios comunitarios y domiciliarios, y servicios hospitalarios y de medicamentos relacionados. Los estados también pueden recuperar el costo de otros servicios a su discreción.

Existen límites reales. Un estado no puede reclamar al patrimonio de alguien que fue sobrevivido por un cónyuge, un hijo menor de 21 años, o un hijo ciego o discapacitado de cualquier edad; y todos los estados deben tener un procedimiento para renunciar al cobro cuando esto causaría una dificultad indebida. El monto y el proceso varían considerablemente entre estados.

La razón para plantearlo desde el principio es una cuestión de aritmética. Una familia que divide los fondos y luego recibe el reclamo está en una posición mucho peor que una que le preguntó primero a la agencia estatal de Medicaid qué tiene intención de reclamar.

Sus opciones, lado a lado

Una vez que sabe quién firma y cuánto se debe, las opciones son pocas y claras:

Cómo funciona una venta en efectivo tal como está aquí

El proceso es deliberadamente sencillo. Usted describe la casa con honestidad, incluidas las partes que le dan vergüenza: el techo, la cocina que nadie ha tocado desde 1994, la habitación que todavía está llena. Recibe una oferta en efectivo por escrito, generalmente en aproximadamente un día. Si acepta, una compañía de títulos se hace cargo desde allí, confirma quién es dueño de qué, verifica si hay gravámenes e impuestos pendientes y prepara la escritura para quien el tribunal autorizó a firmar.

Dos cosas hacen que esta opción sea ideal para una casa heredada. No hay prestamista, así que nadie envía a un tasador a decidir si una casa de los años 70 es financiable. Y la fecha de cierre es la que usted elija, lo cual importa cuando el tribunal aún no ha emitido las cartas testamentarias: la venta puede esperar ese documento y cerrar la semana en que llegue.

No se repara nada y no se vacía nada. Llévese las fotografías, los documentos y los muebles que quiera. El resto se queda donde está y el comprador se encarga. Si quiere una explicación sencilla de lo que significa la frase y de dónde viene el número, comience con qué significa vender una casa tal como está, y para el calendario, qué tan rápido cierra realmente una venta en efectivo.

Cómo ayuda Sterling Home Offer

Las casas heredadas son una gran parte de lo que compramos, así que las partes complicadas nos resultan familiares en lugar de ser un problema. Esto es lo que ofrecemos, por escrito. Una oferta en efectivo sin compromiso en aproximadamente 24 horas, basada en la condición real de la casa y en ventas reales cercanas. Estrictamente tal como está, así que no hay limpieza, ni reparaciones ni puesta en escena de su parte. Sin comisiones de agente de bienes raíces ni cargos, de modo que la oferta es la cifra que conserva el patrimonio. Y esperaremos la resolución del tribunal, porque muchos de nuestros cierres se programan alrededor de cartas que aún no han sido emitidas. Compramos casas unifamiliares y estamos acostumbrados a trabajar con un representante personal, un abogado de sucesión (probate) y una familia distribuida en tres estados.

La conclusión

Vender la casa de un padre o una madre es principalmente un problema de secuencia disfrazado de emocional. Proteja la casa primero, porque la cláusula del seguro y las tuberías no esperan a nadie. Averigüe quién tiene autoridad para firmar y ponga eso en marcha desde el principio, ya que el tribunal es lo más lento del proceso. Obtenga la cifra del pago pendiente, pregunte sobre un reclamo de Medicaid y consiga el valor a la fecha de fallecimiento mientras la casa todavía luce como estaba. Luego elija una ruta con cuidado: invierta los meses y el dinero para llegar al mercado completo, o entregue la casa tal como está y recupere sus fines de semana. No hay una respuesta incorrecta. Solo está la casa vacía otro año mientras todos esperan que alguien más tome la decisión.

Fuentes

1. Donaciones y herencias: la base de una propiedad heredada de un difunto es generalmente el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha del fallecimiento, y la venta se declara en el Anexo D y el Formulario 8949 (Internal Revenue Service)
2. Instrucciones para el Formulario 8949: los bienes adquiridos por herencia se declaran como ganancia o pérdida a largo plazo independientemente del tiempo que haya tenido la propiedad, y se escribe INHERITED en la columna de fecha de adquisición (Internal Revenue Service)
3. Publication 559, Survivors, Executors, and Administrators: un patrimonio u otro receptor que adquiere bienes de un fallecido se considera que ha tenido esa propiedad durante más de 1 año, y la residencia de un fallecido vendida por el representante personal es un activo de capital (Internal Revenue Service)
4. Publication 523, Selling Your Home: la exclusión requiere haber sido propietario y haber vivido en la vivienda durante al menos 24 meses de los 5 años anteriores a la venta, hasta $250,000, o $500,000 para una pareja casada que presenta declaración conjunta (Internal Revenue Service)
5. 12 U.S. Code sección 1701j-3, prioridad sobre prohibiciones de cláusula de vencimiento anticipado por venta: un prestamista no puede ejercer su opción bajo una cláusula de vencimiento anticipado por venta ante una transferencia por legado testamentario, herencia o ministerio de ley a la muerte de un cotitular, ni ante una transferencia a un familiar como resultado de la muerte de un prestatario (Cornell Legal Information Institute)
6. Regulation X, sección 1024.31, definiciones: un sucesor en interés es una persona a quien se transfiere un interés de propiedad por una de cinco vías, incluyendo una transferencia a un familiar como resultado del fallecimiento de un prestatario (Consumer Financial Protection Bureau)
7. Falleció uno de mis padres y heredé su casa con una hipoteca revertida: los herederos tienen 30 días tras la notificación del prestamista para comprar, vender o entregar la propiedad, el plazo puede extenderse hasta seis meses, y una venta al 95 por ciento del valor tasado puede saldar el préstamo (Consumer Financial Protection Bureau)
8. Artículo 3404 de la Ley de Seguros de Nueva York, póliza estándar contra incendios: el asegurador no es responsable de las pérdidas ocurridas mientras un edificio descrito esté desocupado o sin uso por más de sesenta días consecutivos, a menos que se indique lo contrario por escrito (New York State Senate)
9. Ley de Procedimiento del Tribunal Sucesorio, sección 1301: una sucesión pequeña es aquella en que el difunto dejó bienes personales con un valor bruto de $50,000 o menos (Senado del Estado de Nueva York)
10. Ley de Procedimiento del Tribunal Sucesorio, sección 1302: el artículo de administración voluntaria no se aplica a ningún interés en bienes inmuebles en este estado que haya pertenecido al difunto (Senado del Estado de Nueva York)
11. Recuperación de bienes de la herencia: los estados están obligados a reclamar el reembolso de los servicios de hogares de enfermería, servicios comunitarios y domiciliarios, y servicios hospitalarios y de medicamentos relacionados para personas de 55 años o más, con excepciones para el cónyuge sobreviviente, un hijo menor de 21 años o un hijo ciego o discapacitado, y un proceso obligatorio de exención por dificultad indebida (Centers for Medicare & Medicaid Services)