¿Atrasado en su hipoteca en Florida? Cómo vender antes de la ejecución hipotecaria

Atrasarse en el pago de la hipoteca es una de las situaciones más estresantes que puede vivir un propietario, y en Florida le ha pasado a más personas últimamente. La buena noticia, y es una noticia verdaderamente buena, es que estar atrasado no significa que se le acabó el tiempo ni las opciones. En Florida, el banco debe ir a los tribunales para ejecutar una hipoteca, lo que normalmente da meses, no días. Y durante todo ese tiempo usted conserva el derecho de vender la propiedad usted mismo. Esta guía explica cómo funciona realmente la ejecución hipotecaria en Florida, cuánto tiempo tiene en realidad y la forma más rápida de vender antes de la subasta si ese es el camino que elige.

Puntos clave

• Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial, por lo que el banco debe demandarlo en los tribunales, lo que típicamente tarda entre 8 meses y más de un año desde el primer pago atrasado.
• Puede vender la casa en cualquier momento antes de la subasta de ejecución hipotecaria, incluso después de una sentencia definitiva, siempre que el cierre se realice antes de la fecha de la subasta.
• Vender antes de la subasta generalmente protege mejor su crédito y su capital que dejar que la ejecución hipotecaria concluya.
• Un comprador en efectivo puede cerrar lo suficientemente rápido para anticiparse al remate, comprar la casa tal como está y permitirle llevarse el capital que quede después del pago.

La respuesta corta

Sí, usted puede vender su casa en Florida incluso si se ha atrasado en los pagos, y para muchos propietarios es la decisión más inteligente. Usted conserva el derecho de vender hasta el momento de la subasta por ejecución hipotecaria, incluso después de que el tribunal dicte una sentencia definitiva, siempre que el cierre se realice antes de la fecha programada de la subasta. Vender por su cuenta le permite pagar el préstamo, proteger su crédito mucho más de lo que lo haría una ejecución hipotecaria completa, y conservar el capital que le quede. La clave es actuar mientras aún tiene tiempo, porque una venta que supera a la subasta vale mucho más para usted que una que no lo logra.

Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Florida

Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial, lo que en realidad es bueno para usted. En lugar de que un banco pueda vender su casa en unas pocas semanas como en algunos estados, un prestamista de Florida debe presentar una demanda, notificarle y pasar por los tribunales. Eso lleva tiempo. Según las reglas federales, el administrador generalmente debe esperar unos 120 días después de que usted se atrase antes de poder siquiera presentar la demanda, y dentro de los 45 días de un pago atrasado debe informarle por escrito sobre las opciones para evitar la ejecución hipotecaria.

Una vez que se presenta la demanda y usted es notificado, generalmente tiene 20 días para responder en la corte. Si el caso llega a una sentencia final, la venta por ejecución hipotecaria se programa típicamente entre 20 y 35 días después de esa sentencia. En total, una ejecución hipotecaria en Florida suele durar entre 8 meses y más de un año, y más tiempo si se impugna. El proceso oficial está en el Chapter 702 of the Florida Statutes, y un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD (encuéntrelo a través de HUD) puede explicarle sus opciones sin costo alguno. La conclusión más importante: casi siempre tiene más tiempo del que la primera carta intimidante hace parecer.

Por qué vender antes de la subasta es la mejor opción

Dejar que una ejecución hipotecaria llegue hasta el final casi siempre es el peor resultado para el propietario. Una ejecución hipotecaria completada es una de las marcas más graves en un informe de crédito y puede seguirle por años. Si la casa se vende en subasta por más de lo que debe, ese excedente puede ser suyo, pero reclamarlo es un proceso lento y complicado, y el precio de subasta rara vez es el mejor precio.

Vender la casa por su cuenta antes de la subasta cambia todo eso. Usted controla la venta, cancela el préstamo y conserva el capital restante, en sus manos al cierre en lugar de tener que reclamar un excedente a través del juzgado después. Su crédito generalmente sufre mucho menos daño que con una ejecución hipotecaria en su historial. Y puede cerrar este capítulo en sus propios términos en lugar de esperar una fecha que fije el tribunal. Lo único que requiere es tiempo, que es exactamente por qué actuar temprano importa tanto.

Sus opciones cuando está atrasado

No existe una respuesta única correcta. Depende de si puede ponerse al día con el préstamo, del capital que tenga en la propiedad, y de qué tan cerca esté el remate.

• Reinstale el préstamo o negocie una modificación, y quédese con la propiedad. Si su dificultad económica fue temporal, es posible que pueda ponerse al día con los pagos atrasados o reestructurar el préstamo. Es la mejor opción cuando sus ingresos se han recuperado y usted desea quedarse.
• Publíquela en el mercado abierto. Si hay capital acumulado y tiempo, puede poner la casa en venta y vendérsela a un comprador antes de la subasta. Es la mejor opción cuando la casa se ve bien y la fecha de subasta no está cerca.
• Véndala rápido en efectivo. Venda la casa tal como está a un comprador en efectivo que pueda cerrar rápido, pagar el préstamo y llegar antes de la subasta. Es la mejor opción cuando el tiempo apremia, la casa necesita reparaciones, o simplemente necesita certeza.

Por qué una venta en efectivo puede ser la salida más limpia

Cuando el verdadero enemigo es el tiempo, un comprador en efectivo está diseñado para eso. Un comprador tradicional necesita una hipoteca, y una hipoteca requiere semanas de aprobación, tasación y suscripción, tiempo que quizás no tenga antes de la fecha de subasta. Un comprador en efectivo omite todo eso. La oferta no depende de un prestamista, por lo que la venta puede cerrar en días, lo suficientemente rápido para ganarle a la subasta y pagar el préstamo antes de que la ejecución hipotecaria sea definitiva.

Además de la rapidez, una venta en efectivo elimina el resto de la presión. Usted vende la casa tal como está, sin reparaciones ni limpieza, lo cual importa cuando el dinero ya es escaso. No hay visitas que preparar mientras usted atiende todo lo demás. Y el producto de la venta cancela la deuda con el prestamista, y lo que sobre es para usted. Para un propietario que compite contra una fecha de venta, esa combinación de rapidez y certeza es lo que importa.

Qué resolver antes de vender

Algunas cosas hacen que una venta en pre-ejecución hipotecaria sea más fluida si se resuelven con anticipación:

• Su saldo pendiente y la fecha de venta. Solicite a su administrador el monto exacto para liquidar el préstamo y averigüe si se ha fijado una fecha de subasta. Esos dos números le indican con qué cuenta.
• Cuánto tiempo queda. Saber en qué punto del proceso se encuentra, desde la primera notificación hasta el fallo final, le indica con qué rapidez debe actuar.
• Cualquier otro gravamen. Los impuestos atrasados o un segundo préstamo también deben pagarse en el cierre, así que mencionelos desde el principio.
• Hable con su administrador hipotecario y con un asesor. Informe al prestamista que está vendiendo y considere contactar a un asesor de vivienda aprobado por el HUD sin costo. Los prestamistas suelen preferir una venta a una ejecución hipotecaria.

Una venta en efectivo facilita la mayor parte de esto, porque no hay visitas que coordinar, no hay reparaciones sobre las cuales discutir, y hay una fecha de cierre rápida y fija que puede coordinar en torno a la subasta.

Vender en efectivo frente a publicar con un agente

Una venta tradicional puede funcionar cuando la subasta todavía está a meses de distancia y la casa está en buenas condiciones. Pero cuando está atrasado, el tiempo es lo que le falta. Poner la casa en venta implica limpiar, preparar y recibir a compradores cuyas hipotecas tardan semanas en aprobarse, todo mientras el proceso judicial avanza hacia una fecha de remate. Si un comprador no llega a cerrar, puede que no tenga tiempo de encontrar otro, y las comisiones del agente de bienes raíces igual salen de lo que quede de capital.

Una venta en efectivo resuelve lo que más importa cuando está atrasado: velocidad y certeza. Usted vende la casa tal como está, sin reparaciones y sin comisiones que reduzcan su cifra, y un buen comprador cubre los costos de cierre. El cierre es rápido y en una fecha que usted puede coordinar antes de la subasta. Para un propietario que necesita resolver esto rápido y con seguridad, es difícil superarlo.

Su crédito y cualquier plusvalía restante

Dos cosas suelen valer la pena proteger cuando está atrasado: su crédito y su capital. Una ejecución hipotecaria completada afecta gravemente su crédito y persiste durante años, mientras que vender antes de que termine y pagar el préstamo generalmente causa mucho menos daño a largo plazo. En cuanto al capital, vender por su cuenta le permite cobrar lo que queda después del pago en la mesa de cierre, en lugar de intentar recuperar un excedente del secretario del tribunal después de una subasta. Nada de esto es asesoramiento legal o financiero, así que confirme su situación específica con un profesional, pero para la mayoría de los propietarios, una venta anticipada protege ambas cosas mejor que esperar. Si los costos del seguro también son parte de la razón por la que la casa se volvió inasequible, nuestra guía sobre vender cuando el seguro de Florida es demasiado caro cubre ese tema.

Cómo ayuda Sterling Home Offer

Compramos casas en efectivo en todo Florida, y ayudar a propietarios a vender antes de que se finalice una ejecución hipotecaria es una parte habitual de lo que hacemos. Le presentamos una oferta real y sin compromiso basada en la casa en sí y en las ventas comparables cercanas, no en una suposición a la baja. Porque pagamos en efectivo, podemos cerrar rápido, muchas veces con suficiente tiempo para saldar su préstamo antes de la fecha de remate. Compramos tal como está, así que usted no repara ni limpia nada; nosotros coordinamos el pago con su prestamista, y cualquier plusvalía que quede después del préstamo es para usted. El objetivo es una salida limpia que proteja su crédito y su bolsillo en lugar de dejar que el remate decida.

Si prefiere leer más primero, nuestra página de pagos atrasados cubre lo básico, y nuestra guía sobre qué tan rápido puede vender en efectivo muestra cómo es realmente el proceso. Las historias reales de vendedores están en nuestra sección de reseñas.

La conclusión

Estar atrasado en una hipoteca en Florida da miedo, pero no significa que se hayan agotado sus opciones. Florida obliga al banco a pasar por los tribunales, lo que normalmente le da varios meses, y usted conserva el derecho de vender hasta el día de la subasta. Vender antes de esa fecha protege su crédito, recupera su capital y le devuelve el control. Cuando el tiempo es el problema, una venta en efectivo es la forma más rápida de resolverlo. Obtenga una oferta, fije un cierre antes de la subasta y siga adelante.