Vender una casa con hipoteca revertida: pago final, herederos, y plazos

Una hipoteca inversa no atrapa una casa. La gente cree que sí, y esa creencia le cuesta a las familias meses que no tenían. La verdad es más simple y es una muy buena noticia: una hipoteca inversa es un gravamen como cualquier otra hipoteca, la casa puede venderse y el préstamo se paga con los fondos obtenidos en la mesa de cierre. Lo que la diferencia es el tiempo. Cuando el último prestatario fallece o se muda definitivamente, el préstamo vence, el administrador empieza a contar los días y la familia se entera del plazo por una carta que parece correo basura. Esta guía explica qué activa realmente el préstamo, cuáles son los plazos reales, cómo funciona el cálculo del pago cuando el saldo es mayor que el valor de la casa y qué se necesita para cerrar una venta dentro del plazo.

Puntos clave

• Puede vender en cualquier momento. El prestatario puede vender en vida, y la familia puede vender después de su fallecimiento. Nadie necesita la aprobación del prestamista; la compañía de títulos solicita el monto de liquidación y transfiere el dinero al administrador en el cierre.
• El saldo crece en lugar de disminuir, por lo que el único número que importa es el monto de cancelación vigente hasta el día del cierre, no la cifra del estado de cuenta del año pasado.
• Una vez que el préstamo es acelerado, las normas otorgan 30 días desde la fecha del aviso para responder, y el proceso puede extenderse hasta cerca de seis meses para concretar una venta.
• El préstamo no tiene recurso personal. Sin responsabilidad personal, sin sentencia por deficiencia, y si el saldo supera el valor de la casa, una venta al 95 por ciento del valor tasado lo liquida. El seguro FHA cubre la diferencia.
• Si la casa vale más que el saldo, la diferencia le pertenece a la familia, no al prestamista.

La respuesta corta

Sí, puede vender una casa con una hipoteca inversa, y venderla es el desenlace normal y esperado de este tipo de préstamo. Casi toda hipoteca inversa termina con la venta de la casa y el pago del saldo pendiente. La única pregunta real es con qué rapidez, y eso depende de cuál de dos situaciones es la suya. Si el prestatario está vivo, tiene tiempo: ponga la casa en el mercado, fije el precio, véndala como cualquier otra casa y el pago del préstamo saldrá del producto de la venta. Si el prestatario ha fallecido o ha abandonado la casa de manera permanente, el reloj está corriendo desde el día en que el administrador del préstamo envió su aviso, y el plazo real se mide en meses, no en años. El resto de esta guía trata de leer ese reloj correctamente y elegir un camino que termine dentro del plazo.

Qué hace que una hipoteca inversa sea exigible

La mayoría de las hipotecas inversas en los Estados Unidos son Hipotecas de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM), aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor las describe como el tipo más común, disponibles para propietarios de 62 años o más. Debido a que el gobierno federal las asegura, las reglas están escritas en un solo lugar, 24 CFR 206.27, y son las mismas en todos los estados.

El reglamento establece que el saldo del préstamo vence y se hace pagadero en su totalidad cuando ocurre cualquiera de las siguientes situaciones:

• Un prestatario fallece y la propiedad no es la residencia principal de al menos un prestatario sobreviviente. En algunos casos existe una prórroga para un cónyuge no prestatario elegible, que vale la pena solicitar expresamente si el esposo o la esposa aún vive en la casa.
• Un prestatario transfiere la totalidad de su título y ningún otro prestatario conserva el título. Eso es la venta ordinaria.
• La casa deja de ser residencia principal por razones distintas al fallecimiento.
• Nadie vive allí más de 12 meses consecutivos por enfermedad física o mental, y ningún otro prestatario la mantiene como residencia principal.

Ese cuarto punto toma a las familias más desprevenidas que cualquier otro en la lista. Nadie murió. Mamá entró a un centro de cuidadoss tras una caída, la casa quedó vacía, todos asumieron que no había prisa, y el mes 13 llegó con una carta. La misma regulación también impone obligaciones continuas al prestatario: mantener la propiedad asegurada contra riesgos que incluyen incendio e inundación, mantenerla en buen estado, y estar al día con los cargos de la propiedad. Si se atrasa con los impuestos o deja vencer el seguro, el préstamo puede exigirse solo por eso, aunque el prestatario siga viviendo allí.

El plazo tras un fallecimiento

Esta es la secuencia, en el orden en que realmente ocurre. El administrador hipotecario se entera del fallecimiento del prestatario, generalmente porque la certificación anual de ocupación regresa sin respuesta o porque un familiar llama. Envía un aviso de vencimiento y pago. A partir de la fecha de ese aviso, el 24 CFR 206.125 le da a la familia 30 días para actuar: pagar el préstamo, vender la propiedad o entregar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria.

Vender una casa en treinta días sería muy difícil, y eso no es lo que significa la regla. Significa 30 días para responder. El CFPB explica claramente el plazo siguiente: los herederos tienen 30 días para comprar, vender o entregar la casa, y el plazo podría extenderse hasta seis meses para que la familia pueda vender la casa u obtener su propio préstamo para comprarla. Pasados los seis meses, puede haber más tiempo, pero requiere la aprobación del HUD y no es automático. Los administradores de préstamos quieren ver algo concreto antes de solicitarlo: un listado firmado, un contrato con fecha de cierre, un número de caso de sucesión (probate).

Trátelo como dos plazos distintos. Responda la carta en un máximo de 30 días. Tenga el cierre completado, o un contrato firmado con fecha, en un máximo de seis meses. Las familias que pierden la casa casi nunca son las que no pudieron venderla. Son las que nunca respondieron, y mientras todos esperaban que alguien más se encargara, el expediente siguió su curso hacia la ejecución hipotecaria.

El cálculo del saldo y la regla del 95 por ciento

Una hipoteca inversa funciona al revés de una normal. No entran pagos mensuales; en cambio, se acumulan intereses y cargos, por lo que el saldo sube año tras año. Por eso el estado de cuenta en el cajón no le sirve de nada. Pida el saldo actual de pago, por escrito, con vigencia hasta una fecha determinada, y trabaje a partir de eso.

A partir de ahí, los números se dividen en tres casos.

La casa vale más que el saldo pendiente

Este es el caso más común, y es sencillo. La casa se vende, el préstamo se paga con las ganancias y la familia se queda con lo que sobra. El CFPB lo dice en una línea: los herederos pueden vender la casa, usar el dinero para pagar el préstamo y quedarse con la diferencia. Todo lo demás que normalmente sale de un cierre sigue saliendo de él, lo cual vale la pena revisar por separado en nuestra guía línea por línea de los costos de cierre del vendedor.

El saldo es mayor que el valor de la casa

Este es el caso que genera más pánico, y es el que las reglas manejan mejor. Cuando el préstamo vence y es pagadero, 24 CFR 206.125 permite vender la propiedad por un monto que no supere el 95 por ciento del valor tasado, y el CFPB confirma lo que eso significa en la práctica: venda por al menos el 95 por ciento del valor tasado y el préstamo queda saldado, con el resto cubierto por el seguro hipotecario que el prestatario pagó durante la vida del préstamo. Nadie escribe un cheque por el déficit.

Vale la pena leer el lenguaje sin recurso en la propia regulación, porque es inusualmente directo. El prestatario “no tendrá responsabilidad personal por el pago del saldo pendiente del préstamo,” el prestamista “solo podrá ejecutar la deuda mediante la venta de la propiedad,” y el prestamista “no tendrá permitido obtener una sentencia por deficiencia.” Sus ahorros, su propia casa, el dinero de los otros herederos: nada de eso está al alcance.

El prestatario está vivo y va a vender

Una regla diferente, menos presión. Mientras la hipoteca aún no sea exigible, el 24 CFR 206.125 permite al prestatario vender por al menos el menor entre el saldo pendiente del préstamo o el valor tasado. No hay carta de 30 días ni ventana de seis meses. Usted está vendiendo una casa con una hipoteca sobre ella, como lo haría cualquier persona.

Quién puede realmente firmar

Este es el paso que consume los seis meses, y no tiene nada que ver con el préstamo. Alguien debe tener la autoridad legal para firmar una escritura, y tras un fallecimiento esa autoridad proviene de un tribunal, no de la familia.

Si el prestatario está vivo y en plenas facultades, firma y la venta es ordinaria. Si está vivo pero ya no puede manejar sus propios asuntos, necesita un poder notarial lo suficientemente amplio como para cubrir bienes raíces, y la compañía de títulos lo revisará detenidamente.

Si el prestatario ha fallecido, quien firma normalmente es el representante personal o albacea designado por el tribunal de sucesión (probate). Ser la hija, o estar nombrada en el testamento, no otorga autoridad por sí solo; lo que otorga autoridad son las cartas que emite el tribunal. Las compañías de títulos solicitan el certificado de defunción y esas cartas antes de fijar una fecha de cierre, y en la mayoría de los estados obtenerlas toma semanas, no días. Nuestra guía sobre vender una casa en sucesión (probate) cubre quién puede firmar, el plazo para acreedores y los atajos para patrimonios pequeños que a veces evitan el proceso completo.

Hay algo más mientras todo esto ocurre: la casa todavía debe estar asegurada y en buen estado, porque el préstamo lo exige. Una casa vacía con los servicios cortados es donde las aseguradoras empiezan a restringir la cobertura y donde las tuberías, los techos y los ocupantes ilegales se convierten en el problema de alguien. Mantenga la póliza vigente, el césped cortado y el número de teléfono de un vecino a mano.

Cuánto cuesta la venta en impuestos

Los herederos generalmente esperan una factura de impuestos y generalmente no reciben una muy grande. El IRS establece que la base de una propiedad heredada de un difunto es generalmente el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha del fallecimiento del difunto, o el valor en la fecha de valuación alternativa si el albacea presenta una declaración de impuestos sobre el patrimonio. Si vende por más que esa base, tendrá una ganancia sujeta a impuestos; si vende en o por debajo de ella, no.

En la práctica, una casa vendida en los meses posteriores a un fallecimiento generalmente se vende cerca de su valor en la fecha del fallecimiento, por lo que la ganancia es pequeña o nula. Note lo que no está en ese cálculo: el saldo del préstamo. Un pago grande de hipoteca inversa no genera una pérdida, y uno pequeño no genera una ganancia. El préstamo y el impuesto son preguntas separadas, y la segunda vale la pena consultarla diez minutos con un CPA antes de firmar cualquier cosa.

Sus opciones, lado a lado

Para una familia con una hipoteca revertida que ha sido exigida, las opciones reales son pocas:

Cómo funciona una venta en efectivo tal como está aquí

El proceso es deliberadamente sencillo, que es lo importante cuando hay un plazo de por medio. Usted describe la casa honestamente, con su estado y contenido, y recibe una oferta en efectivo por escrito, normalmente en unas 24 horas. Si la acepta, una compañía de títulos local se hace cargo: solicita el saldo pendiente al administrador de la hipoteca inversa, verifica el título para encontrar cualquier gravamen o impuestos impagos, y los paga con los fondos del cierre. No hay prestamista del lado del comprador, por lo que no hay contingencia de tasación, ni contingencia de financiamiento, ni suscriptor que pueda cambiar de opinión en la quinta semana. El cierre se realiza en la fecha que usted elija, generalmente dos o tres semanas después de que el título esté limpio y las cartas del tribunal estén en mano. Usted se lleva lo que quiera de la casa y deja el resto.

Dos guías complementarias brindan los detalles: qué significa realmente vender una casa tal como está, y qué tan rápido cierra realmente una venta en efectivo, que es honesta sobre las partes que no son rápidas.

Cómo ayuda Sterling Home Offer

Compramos casas unifamiliares en efectivo, y las casas con una hipoteca inversa vencida son una parte normal de ese trabajo. Esto es lo que prometemos, en palabras sencillas. Una oferta en efectivo sin compromiso en aproximadamente 24 horas, basada en la condición real de la casa y en ventas reales del área. Estrictamente tal como está: sin reparaciones, sin limpieza, los muebles y un garaje lleno de cajas no son problema. Sin comisión y sin cargos, así que la cifra que decimos es la que aparece en el estado de liquidación. Trabajamos directamente con la compañía de títulos y el administrador del préstamo para el pago, y esperaremos mientras la sucesión (probate) avanza, o actuaremos rápido si el plazo de seis meses se acerca. Si la casa fue heredada y no tiene una hipoteca inversa, la guía de sucesión (probate) de arriba es el mejor punto de partida; y si simplemente quiere saber cómo suele verse una oferta en efectivo comparada con una propiedad en lista, lea primero los números reales de vender tal como está.

La conclusión

Una hipoteca inversa es un préstamo, y los préstamos se pagan cuando se vende una casa. Lo que agrega es un plazo y una carta que nadie espera recibir. Responda la carta dentro de los 30 días, obtenga el saldo de pago por escrito, inicie los trámites judiciales la misma semana y luego elija la opción que se ajuste al tiempo que le queda. Si la casa vale más que el saldo, la familia se queda con la diferencia. Si vale menos, la regla del 95 por ciento y el lenguaje sin recurso significan que la familia aún no debe nada más allá de la casa. El único resultado que vale la pena temer es aquel en el que nadie responde.

Fuentes

1. 24 CFR 206.27, Disposiciones hipotecarias: los factores que activan la obligación de pago, la regla de ocupación por 12 meses consecutivos, las obligaciones del prestatario en cuanto a seguro y reparaciones, y el lenguaje de no recurso que impide una sentencia por deficiencia
2. 24 CFR 206.125, Adquisición y venta de la propiedad: 30 días a partir de la fecha de notificación, el límite del 95 por ciento del valor tasado cuando el préstamo es exigible y pagadero, y la regla del menor entre el saldo y el valor tasado cuando no lo es
3. Consumer Financial Protection Bureau, “Con un préstamo hipotecario inverso, ¿pueden mis herederos conservar o vender mi hogar después de que yo fallezca?” sobre el aviso de 30 días, la extensión de hasta seis meses, la regla del 95 por ciento y conservar la diferencia
4. Consumer Financial Protection Bureau, términos clave de la hipoteca inversa: el HECM como la hipoteca inversa más común, asegurada por la Administración Federal de Vivienda, para propietarios de 62 años o más
5. Internal Revenue Service, Preguntas frecuentes sobre donaciones y herencias: la base de los bienes heredados es generalmente el valor de mercado en la fecha de fallecimiento, o el valor en la fecha alternativa de valuación si se presenta el Formulario 706