¿Puede vender una casa con un gravamen sobre ella?

Tal vez llegó una carta sobre impuestos sin pagar. Tal vez un contratista presentó documentos después de que un trabajo salió mal, o una sentencia judicial antigua apareció justo cuando usted empezó a pensar en mudarse. Sea cual sea la razón del gravamen, la pregunta es la misma: ¿puede vender la casa? La respuesta sorprende a la mayoría de las personas. Vender con un gravamen no solo es posible, sino que así es como se resuelve la mayoría de los gravámenes. Esta guía explica cómo encontrar lo que hay en su título, entender qué significa cada gravamen y llegar al día del cierre con todo resuelto.

Puntos clave

• Un gravamen rara vez bloquea una venta. Se liquida con el dinero de la venta en el cierre, y el comprador recibe el título limpio.
• Usted puede consultar la mayoría de los gravámenes por su cuenta y de forma gratuita en la oficina del registrador del condado, antes de hablar con ningún comprador.
• Los gravámenes fiscales tienen prioridad sobre cualquier otra deuda y llevan un plazo real, por lo que merecen atención inmediata.
• Incluso una casa donde las deudas superan el valor tiene opciones viables: pagos negociados, gravámenes impugnados o una venta corta.

La respuesta corta: sí, y ocurre todos los días

Las compañías de títulos cierran ventas con gravámenes todo el tiempo; es un trabajo rutinario, no un caso especial. Lo que la ley exige es que el comprador reciba la casa libre de reclamaciones antiguas. Nada exige que usted esté libre de deudas antes de firmar un contrato. La deuda simplemente llega a la mesa de cierre, se paga allí con el dinero de la compra y queda cancelada con una liberación registrada. Piense en la venta no como algo que el gravamen impide, sino como el evento que finalmente lo elimina.

Qué le hace realmente un gravamen a su venta

Un gravamen es el reclamo registrado de un acreedor contra su propiedad, inscrito en los registros públicos de tierras. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor lo describe como una forma de garantía: la deuda está vinculada al bien, de modo que el acreedor cobra cuando el bien cambia de manos.

La parte de "cuando cambia de manos" es toda la historia para un vendedor. El acreedor no puede vetar su venta, fijar su precio ni elegir a su comprador. Lo que hace el gravamen es quedarse sobre el título hasta que el dinero lo cancela, lo que lo convierte en un problema de papeleo con solución conocida, no en un muro legal. El efecto práctico para usted es un cheque más pequeño en el cierre, no un cierre cancelado.

Cómo encontrar todos los gravámenes en su título antes de que lo haga un comprador

Las sorpresas son el verdadero enemigo en una venta con gravamen, así que comience por obtener la lista completa. Tres formas, de gratuita a definitiva:

• Registros del condado. El registrador, secretario o registro de escrituras de su condado conserva los gravámenes archivados, y la mayoría de los condados le permiten buscar en línea por nombre o dirección sin costo. Esto incluye hipotecas, gravámenes fiscales, sentencias y gravámenes de contratistas.
• Consulte con las asociaciones. Los adeudos de HOA y de condominios no siempre aparecen de inmediato en los registros del condado. Una llamada rápida a la asociación le indica en qué situación se encuentra.
• Solicite una búsqueda de título. Una compañía de títulos extraerá todo lo registrado sobre la propiedad, generalmente en pocos días. Esta es la lista sobre la que se basará el cierre, así que obtenerla con anticipación evita sorpresas después.

Lleve esa lista a quien lo esté ayudando a vender. Una deuda que usted declara desde el primer día es un renglón en la lista; una deuda descubierta una semana antes del cierre es un retraso.

Los seis gravámenes que los vendedores encuentran con más frecuencia

Cada tipo se comporta de manera un poco diferente en la mesa del cierre:

• Hipoteca. Técnicamente también es un gravamen, y el que todos ya esperan. Tiene prioridad de pago en una venta normal.
• Gravamen por impuestos sobre la propiedad. El reclamo del condado por impuestos sobre la propiedad impagos. Tiene prioridad incluso sobre la hipoteca y puede terminar en una subasta de la vivienda por parte del condado, razón por la que tiene su propia sección más adelante.
• Gravamen fiscal federal. El IRS los presenta por impuestos sobre la renta no pagados. El membrete da miedo, pero el IRS generalmente permite que la venta se realice y toma su parte de los ingresos; la agencia explica el proceso en su guía sobre gravámenes fiscales federales, incluida la cancelación al momento de vender.
• Gravamen por sentencia judicial. Una demanda que usted perdió, adjunta a su bien inmueble. Es ejecutable por un número determinado de años que varía según el estado, y luego es renovable o queda inactivo.
• Gravamen de contratista. Lo presentan contratistas, subcontratistas o proveedores por trabajo no pagado. A menudo es negociable y, en algunos casos, puede ser inválido si se incumplieron los plazos para presentarlo.
• Gravamen de la HOA. Cuotas no pagadas, cargos por mora y cobros especiales. Montos pequeños en comparación con el resto, pero de igual forma deben liberarse antes de que se transfiera el título.

Paso a paso: cómo es vender una propiedad con un gravamen

Del contrato a las llaves, una venta con gravamen sigue un guion predecible:

1. Usted acepta una oferta y la compañía de títulos abre el escrow.
2. La búsqueda de título regresa con la lista de cada reclamación registrada.
3. La compañía de títulos solicita una carta de cancelación por escrito de cada acreedor, con el monto exacto para liberar el gravamen hasta la fecha de cierre.
4. En el día del cierre, el dinero de la compra paga esos montos primero, en orden de prioridad.
5. Los acreedores registran las liberaciones, el comprador obtiene un título limpio y el saldo restante llega a su cuenta.

Observe lo que falta en esa lista: que usted tenga que pagar algo por adelantado. A menos que decida saldar algo antes, todo el proceso se financia con la propia venta.

Cuando los gravámenes suman más de lo que vale la casa

A veces los números no cuadran: los saldos a pagar suman más que cualquier precio de venta realista. Eso limita sus opciones, pero no las elimina.

• Pida un monto menor. Los acreedores con sentencias antiguas o gravámenes de contratistas suelen aceptar una fracción del monto total cuando se les ofrece efectivo de inmediato. Las cartas de liquidación son ofertas de apertura con más frecuencia de lo que la gente cree.
• Impugne los gravámenes débiles. Las reglas de registro son estrictas, y los gravámenes presentados tarde, nunca renovados o ya satisfechos pueden ser impugnados y eliminados. Un abogado de bienes raíces puede identificarlos rápidamente; con frecuencia hay ayuda gratuita o de bajo costo disponible a través de consejeros de vivienda aprobados por HUD.
• Venta corta (short sale). Cuando la hipoteca en sí es la deuda más grande, el prestamista puede aceptar los ingresos de la venta como pago en lugar de avanzar hacia una ejecución hipotecaria.

Lo que tienen en común: alguien tiene que hacer un trabajo paciente de llamadas a los acreedores. Los compradores que adquieren con frecuencia casas con muchos gravámenes generalmente asumen ese trabajo ellos mismos, y esa es una gran parte de su valor.

Gravámenes fiscales: los que traen un reloj encima

La mayoría de los gravámenes son pacientes. Los gravámenes por impuestos a la propiedad no lo son. Tienen súper-prioridad, lo que significa que el condado cobra antes que su prestamista hipotecario y todos los demás, y cada estado le da al condado una forma de forzar el cobro: una venta fiscal, un título fiscal o una subasta de certificados, con nombres y plazos que varían según el estado. Los intereses y las multas se acumulan conforme a un calendario establecido por ley mientras usted espera.

Si su gravamen es por impuestos sobre la propiedad, averigüe hoy mismo la fecha de venta y las reglas de redención de su condado, no el próximo mes. Vender la casa antes de que el condado actúe convierte una cuenta regresiva en un cierre ordinario: los impuestos se pagan con el producto de la venta como cualquier otra deuda, y el capital que una subasta habría consumido queda en su bolsillo. Escribimos un análisis completo de ese escenario en nuestra página vender una casa con un gravamen fiscal.

Tres formas de vender una casa con gravámenes, comparadas

Las tres opciones que se presentan a continuación terminan con los gravámenes liquidados. Se diferencian en quién hace el trabajo, cuánto tiempo toma y cuánto recibe usted.

Dónde encaja Sterling Home Offer

Las situaciones con gravámenes son una semana normal para nosotros, no una excepción. Así es trabajar con nosotros cuando el título está enredado: fijamos el precio de la casa a partir de ventas reales cercanas y le mostramos los números, compramos estrictamente tal como está para que ninguna reparación ni limpieza recaiga sobre usted, y nuestros socios de títulos rastrean cada carta de pago, negocian donde la negociación ayuda y organizan el cierre para que cada reclamación se satisfaga en el orden correcto. Cuando una fecha límite fiscal o una audiencia judicial rige el calendario, fijamos el cierre para cumplir con ese plazo. Encontrará historias de vendedores en situaciones como estas en nuestras reseñas, y guías específicas por ciudad, como nuestro artículo sobre gravámenes en Atlanta, si quiere conocer las reglas de su área.

La conclusión

Un gravamen cambia la aritmética de su venta, no la posibilidad de realizarla. Averigüe exactamente qué está registrado contra la casa, trate cualquier deuda tributaria como prioridad y elija el camino de venta que se ajuste a su cronograma y al capital que tiene. La deuda se paga con el dinero del cierre, se registra la liberación del gravamen y usted sigue adelante. Si quiere la versión más rápida de esto sin las llamadas de los acreedores, ese es exactamente el servicio que brindamos.