Vender una propiedad de alquiler con inquilinos: contratos, avisos y compradores en efectivo

Ser arrendador deja de valer la pena en un momento muy específico, y la mayoría de las personas pueden identificarlo. La caldera. El segundo desalojo. La llamada a las 11 p.m. sobre un calentador de agua en una casa a cuatro estados de distancia. Luego piensa en vender y se topa de frente con algo que nadie explica claramente: hay alguien viviendo en su casa, con un contrato de arrendamiento, y no sabe si eso hace la venta imposible o simplemente complicada. La respuesta honesta es que la hace más limitada. Puede vender una casa alquilada cualquier semana que elija. Lo que cambia es quién puede comprarla, qué le debe al inquilino al momento de salir y adónde va a parar el depósito de garantía. Esta guía cubre los tres aspectos.

Puntos clave

• El contrato de arrendamiento no termina cuando el título cambia de manos. El comprador toma su lugar en el contrato y hereda la renta, la fecha de vencimiento y las reglas de la casa.
• Un contrato mes a mes puede terminarse con aviso previo. 30 días en Florida y Arizona, un mes en Texas. Un contrato a plazo fijo no puede acortarse mediante aviso de ninguna manera.
• El depósito de seguridad es dinero del inquilino y se transfiere al comprador con un estado de cuenta escrito, no se le devuelve a usted.
• Una casa ocupada pierde la mayoría de los compradores minoristas, porque quien compra una casa para vivir no puede mudarse a ella.
• Una venta en efectivo tal como está trata al inquilino con normalidad, requiere una sola visita en lugar de veinte y cierra en la fecha que usted elija.

La respuesta corta

Usted no necesita el permiso de su inquilino para vender, ni tiene que desocupar la casa primero. Lo que sí debe hacer, con tiempo, es decidir cuál casa está vendiendo: una ocupada o una vacía. Esa única decisión define todo lo que sigue. Si la vende ocupada, su comprador casi con certeza será un inversionista, el contrato de arrendamiento sigue vigente, el depósito se transfiere en el cierre y puede terminar todo en semanas. Si la vende vacía, tendrá que esperar a que venza el plazo fijo, entregar una notificación legal en un arrendamiento mes a mes y esperar ese plazo, o pagarle al inquilino para que se vaya antes mediante un acuerdo por escrito. Ambas opciones son legítimas. El error costoso es prometerle a un comprador una casa desocupada en un plazo que el contrato de arrendamiento no permite.

El contrato de arrendamiento va con la casa

Esta es la parte que sorprende a los vendedores por primera vez. Vender no cancela un contrato de arrendamiento. El derecho del inquilino a vivir allí proviene del contrato de arrendamiento y de la posesión de la propiedad, no de su nombre en la escritura; por eso, cuando la escritura cambia de manos, el arrendamiento continúa vigente. El comprador se convierte en el arrendador bajo los mismos términos que usted acordó: la misma renta, la misma fecha de vencimiento, la misma cláusula sobre mascotas, el mismo acuerdo sobre quién corta el pasto.

Las leyes estatales dicen lo mismo desde el lado económico, que es el lado que termina en litigio. Texas Property Code § 92.105 establece que “el nuevo propietario es responsable de la devolución de los depósitos de garantía según este subcapítulo desde la fecha en que se adquiere el título de la propiedad.” Arizona Revised Statutes § 33-1321 lo plantea como una regla sobre quien tenga el control al final: “quien tenga el interés del propietario en la propiedad al momento de la terminación del arrendamiento queda obligado por esta sección.” Ninguna ley hace una pausa por un cambio de propietario, porque el arrendamiento tampoco.

Hay dos consecuencias prácticas. Primero, lea su contrato de arrendamiento antes de hablar con cualquiera, porque algunos contratos incluyen su propia cláusula de venta o terminación anticipada, y algunos le dan al inquilino el derecho de primera compra. Segundo, revise las normas locales además de las estatales. Algunas ciudades añaden requisitos de causa justificada, pagos de mudanza o derechos de compra del inquilino que la ley estatal no menciona, y esas son las normas que más daño hacen cuando se descubren tarde.

Si quiere la casa desocupada primero: las reglas del aviso

Si el arrendamiento es mes a mes, puede terminarlo, y el plazo lo fija la ley, no lo que usted y el inquilino acordaron verbalmente. Tres ejemplos de estados donde trabajamos, porque el patrón se repite casi en todas partes con los números cambiados:

• Florida. Los Estatutos de Florida § 83.57 exigen “no menos de 30 días de aviso antes del final de cualquier período mensual” para un arrendamiento de mes a mes. Un arrendamiento de año a año requiere 60 días antes del final del período anual, y uno de semana a semana requiere 7 días.
• Texas. El Código de Propiedad de Texas § 91.001 termina el arrendamiento mensual en la fecha que sea posterior entre la indicada en el aviso o “un mes después del día en que se entregó el aviso”. Por lo tanto, un aviso entregado hoy no puede exigir la desocupación la semana que viene, sin importar lo que diga el aviso.
• Arizona. El Arizona Revised Statutes § 33-1375 exige “aviso por escrito entregado a la otra parte con al menos treinta días de anticipación a la fecha de renta periódica” para contratos de mes a mes, y diez días para contratos de semana a semana.

Un contrato de arrendamiento a plazo fijo es otro asunto. No se puede acortar con un aviso, sin importar cuán cortésmente esté redactado. Sus tres opciones reales son esperar la fecha de vencimiento, acordar una compensación por escrito (a veces llamada efectivo a cambio de las llaves, que es simplemente un contrato: una suma de dinero, una fecha firme de mudanza, llaves devueltas, depósito liquidado, firmado por ambas partes) o vender la casa con el inquilino adentro. Las promesas verbales no valen nada aquí. Si el inquilino ha acordado irse, póngalo por escrito antes de firmar cualquier cosa con un comprador.

El expediente que el comprador solicitará

Un comprador que acepta a un inquilino está adquiriendo un flujo de ingresos y una relación legal, por lo que la diligencia debida se trata de documentos, no de pintura. Tenga esto listo antes de poner la propiedad en el mercado o antes de solicitar una oferta, y acortará todo el proceso en una semana:

• El contrato de arrendamiento firmado y cada enmienda, renovación y adéndum.
• Un registro de pagos de renta: lo que se ha pagado, lo que se debe, cuándo cambió la renta por última vez.
• Los detalles del depósito de garantía: el monto, dónde se guarda, cualquier interés generado y el último mes o renta anticipada si lo recibió.
• Un certificado de estoppel firmado por el inquilino, que confirma el alquiler, el depósito, la fecha de vencimiento y que no existen acuerdos paralelos. Este es el documento que protege al comprador de sorpresas, y que su inquilino lo firme vale más para el trato que casi cualquier otra cosa que usted pueda hacer.
• Cualquier notificación que ya se haya entregado, y el número de caso si hay un expediente judicial abierto.
• Los acuerdos informales que viven en mensajes de texto. El alquiler reducido por el lavavajillas dañado. El permiso para tener un perro. Póngalos por escrito. Forman parte del arrendamiento estén o no en el contrato, y un comprador que descubra uno en el segundo mes tendrá razones para quejarse.

Depósitos, renta y prorrateos: lo que realmente cambia de manos

El depósito es el error más común que cometen los arrendadores, porque lleva años en su cuenta y empieza a sentirse como si fuera de ellos. No lo es. Es el dinero del inquilino, administrado en fideicomiso, y la venta lo transfiere al comprador.

El Estatuto de Florida § 83.49(7) detalla la mecánica: al momento de la venta, “todos y cada uno de los depósitos de seguridad o rentas anticipadas que se retengan en beneficio de los inquilinos deberán transferirse al nuevo propietario o agente, junto con cualquier interés devengado y con una contabilidad precisa que muestre los montos a acreditar en la cuenta de cada inquilino.” Una vez que haya entregado el dinero y los registros con un recibo escrito, el estatuto lo libera de la obligación de retenerlos. El Estatuto de Texas § 92.105 aborda la misma transferencia desde el punto de vista del inquilino: el nuevo propietario debe “entregar al inquilino una declaración firmada en la que reconozca que el nuevo propietario ha adquirido la propiedad y es responsable del depósito de seguridad del inquilino, especificando el monto exacto en dólares del depósito”, y el antiguo propietario sigue siendo responsable hasta que el nuevo propietario tenga el depósito o haya asumido la responsabilidad por escrito.

Hay otra trampa que vale la pena conocer: algunos estados limitan lo que el arrendador tenía permitido cobrar en primer lugar. Arizona § 33-1321 establece que el arrendador “no deberá exigir ni recibir depósito de seguridad, con cualquier denominación, incluyendo renta prepagada, por un monto o valor superior a un mes y medio de renta”. Si su depósito es mayor a lo que permite su estado, la venta es cuando eso sale a la luz.

El tema del alquiler parece sencillo y aun así suele pasarse por alto. Si el cierre es el día 12, el comprador es dueño de la casa el resto del mes, así que el alquiler que usted cobró el día 1 se divide y el comprador recibe un crédito por los días no devengados en el estado de liquidación. El alquiler anticipado y el del último mes van con el depósito. Y el día del cierre, escríbale a su inquilino: quién es el nuevo dueño, adónde va el alquiler a partir de este mes y a quién llamar si hay un problema con el calentador de agua. Esa carta evita aproximadamente la mitad de los problemas que surgen después de una venta con inquilinos. Si quiere ver el panorama completo de lo que corresponde al vendedor en ese estado de cuenta, lo explicamos aquí: costos de cierre del vendedor, línea por línea.

Visitas en la casa de otra persona

Comercializar una casa ocupada en el mercado abierto implica ingresar a un hogar que legalmente es el espacio privado de otra persona, y los estatutos son más estrictos de lo que la mayoría de los arrendadores recuerda. El Estatuto de Florida § 83.53 permite la entrada con “aviso dado al menos 24 horas antes de la entrada” y solo “entre las 7:30 a. m. y las 8:00 p. m.” para reparaciones. El Estatuto de Arizona § 33-1343 exige “al menos dos días de aviso de la intención del arrendador de ingresar” en horarios razonables, e incluye expresamente el derecho a “mostrar la unidad de vivienda a posibles o actuales compradores”. Así que la ley generalmente está de su lado, siempre y cuando la cumpla.

El problema práctico es que tener el derecho de entrada no garantiza una buena visita. Un inquilino que se siente sorprendido deja los platos en el fregadero y se sienta en el sofá mientras los compradores recorren la casa. Un inquilino que se siente respetado ordena y sale por una hora. Si va por la ruta de publicar la propiedad, agrupe las visitas en horarios fijos en lugar de dispersarlas, avise con más tiempo del que exige la ley, y considere un descuento en el alquiler durante las semanas en que se comercializa la casa. Es más barato que otro mes de costos de mantenimiento, y le compra lo único que no puede exigir.

Quién puede realmente comprar una casa ocupada

Esta es la razón real por la que las propiedades ocupadas no se venden, y casi nadie la dice en voz alta en la cita de listado. La mayoría de los compradores en el mercado abierto compran una casa para vivir en ella, generalmente con una hipoteca que asume que vivirán en ella. Un inquilino con ocho meses restantes en su contrato significa que no pueden mudarse, así que quedan fuera antes de ver siquiera las fotos. Acaba de perder la mayor parte del grupo de compradores, y la casa sigue generando costos mientras usted lo descubre.

Los compradores que quedan son inversionistas, y para ellos su inquilino es todo lo contrario de un problema. Un inquilino que paga con un historial decente es ingreso desde el primer día, sin rotación, sin preparación del inmueble, sin vacancia. El precio refleja el alquiler y el estado de la propiedad, no los acabados de la cocina. No es un peor trato, es uno diferente, y para un arrendador y ya decidió terminar suele ser el más rápido. Si quiere ver los números reales de lo que significa el precio tal como está, lo explicamos aquí: qué significa realmente vender una casa tal como está.

Sus opciones, lado a lado

Para un arrendador y quiere salir, las opciones reales son estas:

Cómo funciona una venta en efectivo tal como está con un inquilino en la propiedad

El proceso es ordinario, y el inquilino solo cambia dos partes de él. Usted describe la casa y el arrendamiento con honestidad, condición, renta, atrasos y todo lo demás, y recibe una oferta en efectivo por escrito, normalmente en aproximadamente un día. Si acepta, entrega el contrato de arrendamiento, el registro de pagos de renta y la contabilidad del depósito, y el inquilino firma un certificado de estoppel confirmando que todo coincide. Una compañía de títulos se hace cargo desde allí: ejecuta la búsqueda de título, liquida cualquier gravamen o impuesto atrasado con el producto de la venta y prepara la escritura.

Los dos pasos específicos para el caso del inquilino son el depósito y la carta. El depósito y cualquier alquiler prepagado se convierten en partidas del estado de liquidación, acreditadas al comprador, con el detalle contable adjunto. En la fecha de cierre, el inquilino recibe una notificación por escrito de quién es el nuevo propietario y adónde debe enviar el alquiler a partir de ahora. No hay prestamista, por lo que no hay tasación ni contingencia de financiamiento que falle en la quinta semana, y no hay lista de reparaciones, así que nadie necesita coordinar a un contratista alrededor de los turnos de trabajo de alguien. El acceso es una sola visita en lugar de una temporada de jornadas abiertas los sábados. Para conocer el plazo real de cierre, vea cuánto tiempo tarda vender una casa en efectivo, y si los pagos del alquiler también están atrasados, las opciones se reducen rápido: vender una casa en ejecución hipotecaria cubre ese plazo.

Precisamente: si una casa en alquiler llega a una venta por ejecución hipotecaria, el inquilino no desaparece sin más. La Ley federal de Protección a Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias (Protecting Tenants at Foreclosure Act), restablecida y convertida en ley permanente en 2018, exige que el sucesor en interés reciba la propiedad sujeta a un arrendamiento legítimo y notifique al inquilino que debe desocupar “al menos 90 días antes de la fecha efectiva de dicha notificación”. Los compradores en subastas de ejecución hipotecaria lo saben. Es una razón más por la que vender antes de la fecha de subasta es mejor que dejar correr el tiempo.

Cómo ayuda Sterling Home Offer

Compramos casas unifamiliares en efectivo, y las casas ocupadas son una parte normal del trabajo, no una excepción que toleramos. Lo que podemos prometer es específico y real. Una oferta en efectivo sin compromiso en aproximadamente 24 horas, basada en la condición real de la casa y la situación real del arrendamiento, no una cifra de enganche que disminuye después. No le pedimos que entregue la casa desocupada, ni le exigiremos que le notifique a su inquilino como condición para comprar. Nos encargamos de la transferencia del depósito y la liquidación de cuentas en el cierre, y le escribimos al inquilino directamente para que el alquiler llegue al lugar correcto desde el primero del mes. Estrictamente tal como está, así que nadie coordina contratistas alrededor de la vida de otra persona. Sin comisiones y sin cargos, de modo que la oferta es la cifra con la que trabaja la compañía de títulos. Y la fecha de cierre es suya.

La conclusión

Un inquilino no le impide vender. El contrato de arrendamiento va con la casa, el depósito va con el contrato, y la única decisión real es si le entrega al comprador una casa ocupada o si gasta meses y dinero dejándola vacía primero. Los arrendadores y lo hacen mal son los que prometen desocupación que no pueden cumplir, olvidan que el depósito no es suyo o dejan que el inquilino se entere por un extraño con una caja de llaves. Los arrendadores y lo hacen bien le avisan al inquilino con anticipación, obtienen el estoppel firmado, preparan el expediente de una vez y eligen el camino que se ajusta a la casa que realmente tienen, no a la que quisieran tener.

Fuentes

1. Florida Statutes § 83.49(7), Depósito de dinero o renta anticipada: en caso de venta, los depósitos y la renta anticipada se transfieren al nuevo propietario con los intereses generados y un estado de cuenta detallado
2. Florida Statutes § 83.57, Terminación del arrendamiento sin plazo específico: 60 días de año a año, 30 días de mes a mes, 7 días de semana a semana
3. Florida Statutes § 83.53, Acceso del arrendador a la unidad: aviso de 24 horas y entrada entre las 7:30 a. m. y las 8:00 p. m.
4. Código de Propiedad de Texas § 92.105, Cese del interés del propietario: el nuevo propietario es responsable del depósito de seguridad desde la fecha en que adquiere el título y debe entregar al inquilino una declaración firmada con el monto exacto
5. Código de Propiedad de Texas § 91.001, Aviso para terminar ciertos arrendamientos: un arrendamiento de mes a mes termina en la fecha posterior entre la indicada en el aviso o un mes después de que se entregue la notificación
6. Arizona Revised Statutes § 33-1375, Arrendamiento periódico; remedios por retención: aviso escrito de 30 días para arrendamiento de mes a mes, 10 días para arrendamiento de semana a semana
7. Arizona Revised Statutes § 33-1321, Depósitos de seguridad: el límite de mes y medio de renta, y la obligación del titular del interés del arrendador al finalizar el arrendamiento
8. Arizona Revised Statutes § 33-1343, Acceso: aviso de dos días de intención de ingreso, y el derecho a mostrar la unidad de vivienda a posibles compradores o compradores actuales
9. Protecting Tenants at Foreclosure Act, nota al 12 U.S.C. § 5220 (Cornell Legal Information Institute): un sucesor en interés adquiere sujeto a un arrendamiento legítimo y debe dar al menos 90 días de aviso para desocupar; restaurado y hecho permanente en 2018